Publicerat 12 december 2018 i kategorin Artiklar

Vinstbeskattning vid förändring av bostadsrätt

I ett ställningstagande redogör Skatteverket för sin syn hur en förändring av en bostadsrätt ska beskattas i olika situationer.

Bor du i en bostadsrätt kan det uppstå ett behov av att förändra den genom att ett utrymme överförs till annan bostadsrätt eller att din tillförs ett utrymme. Din bostadsrätt kan delas upp i flera och äger du flera bostadsrätter i samma förening kan dessa slås samman till en. Även tilläggsavtal om till exempel en parkeringsplats kan bli aktuellt.

Civilrätt

För att din bostadsrätt ska kunna förändras till ytan krävs ett beslut på föreningsstämma. Rent formellt krävs det därför att du överlåter din bostadsrätt till föreningen. Därefter beslutar föreningsstämman att den ska upphöra och en ny bildas. Din överlåtelse kan vara villkorad med att föreningen efter föreningsstämman ska upplåta en ny förändrad bostadsrätt till dig.

Skatterätt

Till inkomst av kapital räknas bland annat kapitalvinst vid försäljning och byte av bostadsrätt. Vinsten beräknas som skillnaden mellan den ersättning du får för den avyttrade bostadsrätten och omkostnadsbeloppet, det vill säga dina anskaffnings- och förbättringsutgifter för bostadsrätten. Vid byte utan kontantlikvid motsvarar ersättningen marknadsvärdet på den tillbytta bostadsrätten.

Överlåtelse till föreningen

Enligt Skatteverket har det ifrågasatts om en bostadsrätt skatterättsligt ska anses avyttrad om du överlåter din bostadsrätt till föreningen med villkor om att föreningen sedan ska upplåta en ny förändrad bostadsrätt till dig. Skatteverket anser dock att det är fråga om en sådan verklig avyttring som medför att vinstbeskattning ska ske. Men skattereglerna för bytestransaktioner ska inte tillämpas utan det är den köpeskilling som du och bostadsrättsföreningen kommit överens om i försäljningsavtalet som ska tas upp vid beskattningen. Marknadsvärdet på den nya upplåtna bostadsrätten saknar därmed betydelse.

Sammanslagning

Säljer du två bostadsrätter till föreningen för att de ska slås samman till en uppstår ingen vinst att beskatta om du säljer för respektive omkostnadsbelopp och föreningen sedan upplåter den nya bostadsrätten till dig.

Har du ett vinstuppskov kopplat till en av de sålda bostadsrätterna kan du få ett förnyat uppskov motsvarande det tidigare, om du uppfyller bosättningskravet för vinstuppskov.

Uppdelning

Säljer du din bostadsrätt för ett pris motsvarande omkostnadsbeloppet till föreningen för att den ska delas upp i två uppstår ingen vinst att beskatta. Ditt omkostnadsbelopp fördelas på de två bostadsrätter du förvärvar av föreningen med ledning av storleken eller marknadsvärdet av respektive ny bostadsrätt. Har du ett vinstuppskov från tidigare bostadsbyte kan du få förnyat uppskov med en del av detta uppskov, då endast en av de nya bostadsrätterna räknas som ersättningsbostad.

Minskning av bostadsrätt

Din bostadsrätt kan minska i omfattning. Det kan till exempel ske genom att ett utrymme som överförs till föreningen för en ombyggnad eller för att utöka lägenhetsytan av en intilliggande bostadsrätt.

Du säljer även i detta fall din bostadsrätt för ett pris motsvarande omkostnadsbeloppet till föreningen och förvärvar därefter en bostadsrätt som är mindre än den tidigare av föreningen. Samtidigt betalar föreningen en ersättning till dig motsvarande marknadsvärdet för den del du avstått. Den kontanta ersättningen ska vinstbeskattas. Vid vinstberäkningen får du dra av en del av bostadsrättens omkostnadsbelopp.

Metod 1

Du får dra av så stor del av omkostnadsbeloppet som lägenhetsytan du avstått från förhåller sig till hela lägenhetens yta innan förändringen. Endast förbättringar som avser den överlåtna delen får beaktas vid denna beräkningsmetod.

Metod 2

Du kan också välja att fördela bostadsrättens hela omkostnadsbelopp med ledning av hur den ersättning du fått från föreningen förhåller sig till bostadsrättens marknadsvärde vid tidpunkten för avtalet.

Har du ett vinstuppskov ska en del av det återföras till beskattning. Det belopp som ska återföras beräknar du till uppskovsbeloppet x kontant ersättning / bostadsrättens marknadsvärde.

Den del av ditt omkostnadsbelopp du drar av vid vinstberäkningen anses ha konsumerats och reducerar därför det omkostnadsbelopp du får dra av vid en framtida försäljning av den mindre bostadsrätten, påpekar Skatteverket.

Förlust

Bara verkliga förluster får dras av. Det innebär att du endast får dra av en förlust som uppstår vid beräkning enligt metod 2.

Tilläggsavtal

En förändring av din bostadsrätt kan även ske genom ett separat avtal mellan dig och föreningen som ett tillägg till det ursprungliga upplåtelseavtalet. Enligt Skatteverket är det oklart i vilken omfattning som ett sådant avtal är civilrättsligt giltigt. Skatteverket anser dock att beskattning ska ske i enlighet med vad du och föreningen har avtalat om och anpassat er till.

Utvidgning

Högsta förvaltningsdomstolen har slagit fast att en utvidgning av en bostadsrätt till att också omfatta en garageplats inte innebär att bostadsrätten anses avyttrad. Någon vinstbeskattning ska därför inte ske i ett sådant fall.

Om du betalar en ersättning till föreningen enligt ett avtal om utvidgning, får den inräknas i ditt omkostnadsbelopp för bostadsrätten vid en framtida försäljning.

Minskning mot ersättning

Får du en kontant ersättning som kompensation för att din bostadsrätt minskar i omfattning enligt avtal, ska den ersättningen vinstbeskattas.

Beräkning av vinst och delvis återföring av ett eventuellt uppskov görs på samma sätt som beskrivs i detta ställningstagande när en bostadsrätt överlåts till föreningen för att genomföra en minskning.

Sammanläggning och uppdelning

Avtalar du med föreningen om att två bostadsrätter du äger ska sammanläggas till en är det en formförändring av ditt innehav och ingen avyttring. Någon vinstbeskattning ska därför inte ske.

Omkostnadsbeloppen för de tidigare bostadsrätterna läggs samman och bildar omkostnadsbelopp för din nya sammanslagna bostadsrätt. Eventuellt uppskovsbelopp överförs också till den nya bostadsrätten.

Ett avtal om att din bostadsrätt ska delas upp i två bostadsrätter är också en sådan formförändring av innehavet som inte medför någon vinstbeskattning.

Omkostnadsbeloppet för den ursprungliga bostadsrätten fördelas med ledning av storleken eller marknadsvärdet av respektive ny bostadsrätt. Eventuellt uppskovsbelopp fördelas på samma sätt.

Skatteverkets ställningstagande 2018-11-15

Publicerat 14 mars 2019

Skogskonto i dödsbo

Skogskonto En enskild näringsidkare som har intäkt av skogsbruk får under vissa förutsättningar göra avdrag för belopp som sätts in på ett skogskonto. I gengäld är uttag från skogskontot skattepliktiga. Syftet med reglerna om skogskonton är att möjliggöra en fördelning av beskattningen av intäkterna över flera år. Om medel på ett skogskonto överlåts till annan gäller …

Läs mer

Publicerat 14 mars 2019

Återkallelse av F-skatt för juridiska personer

F-skatt När ersättning för arbete betalas till en juridisk person som inte är godkänd för F-skatt ska uppdragsgivaren göra ett skatteavdrag på 30 procent. Sådant skatteavdrag behöver inte göras om den juridiska personen har ett godkännande för F-skatt när ersättningen för arbetet bestäms eller när ersättningen betalas ut. Godkännandeför F-skatt En enkel ansökan är i de …

Läs mer

Publicerat 14 mars 2019

Full förseningsavgift för vilande bolag

Förseningsavgift Skatteverket kan ta ut förseningsavgift om den som ska lämna inkomstdeklaration inte har gjort det i rätt tid. För aktiebolag och ekonomiska föreningar uppgår förseningsavgiften till 6 250 kr. Skatteverket kan påför en, två eller tre förseningsavgifter för samma inkomstdeklaration som inte är lämnad i rätt tid. Storleken på den andra och tredje avgiften är …

Läs mer

Publicerat 15 februari 2019

Skattefria kläder

Skyddskläder Men om din arbetsgivare tillhandahåller fria överdrags- och skyddskläder till dig som är anställd blir du inte förmånsbeskattad för värdet av dessa. Motivet för skattefriheten är att sådana kläder jämställs med arbetsredskap. Det är kläder som på grund av arbetets beskaffenhet utsätts för stort slitage, kraftig nedsmutsning eller annars förbrukas osedvanligt …

Läs mer

Publicerat 15 februari 2019

Sjukpenninggrundande inkomst och obetalda semesterdagar

Din sjukpenninggrundande inkomst fastställs av Försäkringskassan och ligger till grund för beräkningen av flera slags ersättningar inom socialförsäkringssystemet. Sjukpenninggrundande inkomst är den årliga inkomst i pengar som du kan antas få tills vidare för eget arbete. Den sjukpenninggrundande inkomsten ska ändras om Försäkringskassan har fått reda på att dina …

Läs mer

Publicerat 15 februari 2019

Pensionsrådgivning kan vara en skattefri förmån

Ett företag avsåg att erbjuda de anställda såväl allmän information om pension som individuell information och rådgivning (pensionsvägledning) med olika omfattning. Företaget vände sig till Skatterättsnämnden för att få ett förhandsbesked om de anställda skulle förmånsbeskattas eller inte för denna rådgivning. I sin ansökan om förhandsbesked beskrev företaget två olika …

Läs mer

Publicerat 15 januari 2019

Sänkning av insatsen i en bostadsrättsförening

Äger du en bostad i en bostadsrättsförening (privatbostadsföretag) där insatsen har sänkts efter ditt köp, ska du minska din anskaffningsutgift vid en framtida kapitalvinstberäkning för bostadsrätten med motsvarande belopp. Har du sålt din bostadsrätt efter att föreningsstämman beslutat att sänka insatsen men innan föreningen betalat ut beslutad sänkning, beror det på om …

Läs mer

Publicerat 14 januari 2019

Vinstbeskattning av enmansdödsbo

Det är den av enmansdödsboet eller delägaren som är ägare till tillgången vid försäljningstillfället som ska ta upp kapitalvinsten till beskattning. Arvskifte När det finns flera delägare i ett dödsbo avslutas förvaltningen av boet normalt genom ett arvskifte. I dödsbon med bara en ägare behövs inget skifte utan boets egendom övergår formlöst på den ende arvingen. …

Läs mer

Publicerat 14 januari 2019

Redovisning av förmåner i arbetsgivardeklarationen

Löner och förmåner ska från och med lönemånad januari 2019, i vissa fall redan från och med lönemånad juli 2018, redovisas på individnivå varje månad i en arbetsgivardeklaration, AGI. Huvudregel En skattepliktig förmån ska redovisas i arbetsgivardeklarationen för den kalendermånad förmånen har getts ut till den anställde. Detta kan som regel tillämpas utan problem för …

Läs mer

Publicerat 18 december 2018

Årsskiftet närmar sig

2018 går nu mot sitt slut och för de flesta är det vid årsskiftet det är dags att summera det gångna året. Ett bok­slut, som visar hur året gått, är ett viktigt instrument för att följa upp och planera verksamheten. Samtidigt får man besked om skatteeffekterna och eventuellt behov av fyllnadsinbetalning.

Läs mer om vad som är viktigt inför årsskiftet och ladda hem …

Läs mer

Gå till startsidan