Publicerat 12 december 2018 i kategorin Artiklar

Vinstbeskattning vid förändring av bostadsrätt

I ett ställningstagande redogör Skatteverket för sin syn hur en förändring av en bostadsrätt ska beskattas i olika situationer.

Bor du i en bostadsrätt kan det uppstå ett behov av att förändra den genom att ett utrymme överförs till annan bostadsrätt eller att din tillförs ett utrymme. Din bostadsrätt kan delas upp i flera och äger du flera bostadsrätter i samma förening kan dessa slås samman till en. Även tilläggsavtal om till exempel en parkeringsplats kan bli aktuellt.

Civilrätt

För att din bostadsrätt ska kunna förändras till ytan krävs ett beslut på föreningsstämma. Rent formellt krävs det därför att du överlåter din bostadsrätt till föreningen. Därefter beslutar föreningsstämman att den ska upphöra och en ny bildas. Din överlåtelse kan vara villkorad med att föreningen efter föreningsstämman ska upplåta en ny förändrad bostadsrätt till dig.

Skatterätt

Till inkomst av kapital räknas bland annat kapitalvinst vid försäljning och byte av bostadsrätt. Vinsten beräknas som skillnaden mellan den ersättning du får för den avyttrade bostadsrätten och omkostnadsbeloppet, det vill säga dina anskaffnings- och förbättringsutgifter för bostadsrätten. Vid byte utan kontantlikvid motsvarar ersättningen marknadsvärdet på den tillbytta bostadsrätten.

Överlåtelse till föreningen

Enligt Skatteverket har det ifrågasatts om en bostadsrätt skatterättsligt ska anses avyttrad om du överlåter din bostadsrätt till föreningen med villkor om att föreningen sedan ska upplåta en ny förändrad bostadsrätt till dig. Skatteverket anser dock att det är fråga om en sådan verklig avyttring som medför att vinstbeskattning ska ske. Men skattereglerna för bytestransaktioner ska inte tillämpas utan det är den köpeskilling som du och bostadsrättsföreningen kommit överens om i försäljningsavtalet som ska tas upp vid beskattningen. Marknadsvärdet på den nya upplåtna bostadsrätten saknar därmed betydelse.

Sammanslagning

Säljer du två bostadsrätter till föreningen för att de ska slås samman till en uppstår ingen vinst att beskatta om du säljer för respektive omkostnadsbelopp och föreningen sedan upplåter den nya bostadsrätten till dig.

Har du ett vinstuppskov kopplat till en av de sålda bostadsrätterna kan du få ett förnyat uppskov motsvarande det tidigare, om du uppfyller bosättningskravet för vinstuppskov.

Uppdelning

Säljer du din bostadsrätt för ett pris motsvarande omkostnadsbeloppet till föreningen för att den ska delas upp i två uppstår ingen vinst att beskatta. Ditt omkostnadsbelopp fördelas på de två bostadsrätter du förvärvar av föreningen med ledning av storleken eller marknadsvärdet av respektive ny bostadsrätt. Har du ett vinstuppskov från tidigare bostadsbyte kan du få förnyat uppskov med en del av detta uppskov, då endast en av de nya bostadsrätterna räknas som ersättningsbostad.

Minskning av bostadsrätt

Din bostadsrätt kan minska i omfattning. Det kan till exempel ske genom att ett utrymme som överförs till föreningen för en ombyggnad eller för att utöka lägenhetsytan av en intilliggande bostadsrätt.

Du säljer även i detta fall din bostadsrätt för ett pris motsvarande omkostnadsbeloppet till föreningen och förvärvar därefter en bostadsrätt som är mindre än den tidigare av föreningen. Samtidigt betalar föreningen en ersättning till dig motsvarande marknadsvärdet för den del du avstått. Den kontanta ersättningen ska vinstbeskattas. Vid vinstberäkningen får du dra av en del av bostadsrättens omkostnadsbelopp.

Metod 1

Du får dra av så stor del av omkostnadsbeloppet som lägenhetsytan du avstått från förhåller sig till hela lägenhetens yta innan förändringen. Endast förbättringar som avser den överlåtna delen får beaktas vid denna beräkningsmetod.

Metod 2

Du kan också välja att fördela bostadsrättens hela omkostnadsbelopp med ledning av hur den ersättning du fått från föreningen förhåller sig till bostadsrättens marknadsvärde vid tidpunkten för avtalet.

Har du ett vinstuppskov ska en del av det återföras till beskattning. Det belopp som ska återföras beräknar du till uppskovsbeloppet x kontant ersättning / bostadsrättens marknadsvärde.

Den del av ditt omkostnadsbelopp du drar av vid vinstberäkningen anses ha konsumerats och reducerar därför det omkostnadsbelopp du får dra av vid en framtida försäljning av den mindre bostadsrätten, påpekar Skatteverket.

Förlust

Bara verkliga förluster får dras av. Det innebär att du endast får dra av en förlust som uppstår vid beräkning enligt metod 2.

Tilläggsavtal

En förändring av din bostadsrätt kan även ske genom ett separat avtal mellan dig och föreningen som ett tillägg till det ursprungliga upplåtelseavtalet. Enligt Skatteverket är det oklart i vilken omfattning som ett sådant avtal är civilrättsligt giltigt. Skatteverket anser dock att beskattning ska ske i enlighet med vad du och föreningen har avtalat om och anpassat er till.

Utvidgning

Högsta förvaltningsdomstolen har slagit fast att en utvidgning av en bostadsrätt till att också omfatta en garageplats inte innebär att bostadsrätten anses avyttrad. Någon vinstbeskattning ska därför inte ske i ett sådant fall.

Om du betalar en ersättning till föreningen enligt ett avtal om utvidgning, får den inräknas i ditt omkostnadsbelopp för bostadsrätten vid en framtida försäljning.

Minskning mot ersättning

Får du en kontant ersättning som kompensation för att din bostadsrätt minskar i omfattning enligt avtal, ska den ersättningen vinstbeskattas.

Beräkning av vinst och delvis återföring av ett eventuellt uppskov görs på samma sätt som beskrivs i detta ställningstagande när en bostadsrätt överlåts till föreningen för att genomföra en minskning.

Sammanläggning och uppdelning

Avtalar du med föreningen om att två bostadsrätter du äger ska sammanläggas till en är det en formförändring av ditt innehav och ingen avyttring. Någon vinstbeskattning ska därför inte ske.

Omkostnadsbeloppen för de tidigare bostadsrätterna läggs samman och bildar omkostnadsbelopp för din nya sammanslagna bostadsrätt. Eventuellt uppskovsbelopp överförs också till den nya bostadsrätten.

Ett avtal om att din bostadsrätt ska delas upp i två bostadsrätter är också en sådan formförändring av innehavet som inte medför någon vinstbeskattning.

Omkostnadsbeloppet för den ursprungliga bostadsrätten fördelas med ledning av storleken eller marknadsvärdet av respektive ny bostadsrätt. Eventuellt uppskovsbelopp fördelas på samma sätt.

Skatteverkets ställningstagande 2018-11-15

Publicerat 13 juni 2019

Utgifter för fönsterbyte

Utgifter för att reparera och underhålla en byggnad får dras av omedelbart. Enligt fast praxis gäller att om en åtgärd medför att byggnaden försätts i ett bättre skick än det ursprungliga, till exempel genom att ett annat och bättre material används, kan rätten till omedelbart avdrag i vissa fall begränsas. Sådana utgifter som inte får dras av omedelbart räknas in i …

Läs mer

Publicerat 12 juni 2019

Beräkning av justerad anskaffningsutgift

För en andel i ett handels- eller kommanditbolag beräknas en justerad anskaffningsutgift (JAU). Det är ett skattemässigt begrepp och har stor betydelse för delägarens beskattning. Vid avyttring och inlösen av en andel av fysisk person används anskaffningsutgiften för att beräkna vinst och förlust. JAU för andelen motsvarar anskaffningsutgiften för en aktie. Bakgrund Karl …

Läs mer

Publicerat 12 juni 2019

Pensionssparavdrag när pensionsrätt saknas i anställningen

Avdragsrätten för privat pensionssparande slopades 2016. Men du som saknar pensionsrätt i din anställning – det vill säga bara har rätt till allmän pension enligt lag – och du som redovisar inkomst av aktiv näringsverksamhet, kan fortfarande få göra avdrag i din inkomstdeklaration om du har ett individuellt pensionssparande (IPS) eller sparar i en privat pensionsförsäkring. …

Läs mer

Publicerat 16 maj 2019

Sänkta arbetsgivaravgifter för skolungdomar

Regeringen vill främja extrajobb på helger och lov för skolungdomar samtidigt som det inte ska inverka på skolgången. Man föreslår därför att en nedsättning av det samlade uttaget av arbetsgivaravgifter och allmän löneavgift införs på lön till ungdomar som vid årets ingång har fyllt 15 men inte 18 år. Endast ålderspensionsavgift Nedsättningen innebär att endast …

Läs mer

Publicerat 15 maj 2019

Skattereduktion för gåvor återinförs

Under åren 2012-2015 kunde du under vissa förutsättningar få skattereduktion för gåvor du lämnade till Röds korset, Cancerfonden och andra ideella organisationer. Nu föreslås att reglerna återinförs. Godkänd gåvomottagare Det är endast gåvor du lämnar till en gåvomottagare som godkänts av Skatteverket som du kan få skattereduktion för. De som kan ansöka om att bli …

Läs mer

Publicerat 15 maj 2019

Förlängt växa-stöd

Nuvarande regler Ett företag som anställer en första person har i dag under längst 12 kalendermånader i följd rätt till växa-stöd. Det vill säga nedsättning av arbetsgivaravgifterna, den allmänna löneavgiften och den särskilda löneskatten så att bara ålderspensionsavgift på 10,21 procent betalas. Växa-stödet gäller för enskilda näringsidkare och för aktiebolag som inte …

Läs mer

Publicerat 15 maj 2019

Ersättning för ombudskostnader i skattemål

Du som i ett ärende eller mål om skatt har haft kostnader för ombud, biträde, utredning eller annat som du har behövt för att ta till vara din rätt har rätt till ersättning om dina yrkanden i ärendet eller målet bifalls. Rätt till ersättning för sådana kostnader finns även om ärendet eller målet avser en fråga som är av betydelse för rättstillämpningen. Bakgrund Ett …

Läs mer

Publicerat 11 april 2019

Den särskilda löneskatten för äldre avskaffas

Enligt nuvarande regler betalar du särskild löneskatt som uppgår till 6,15 procent på inkomst av aktiv näringsverksamhet om du vid beskattningsårets ingång var 65 år eller äldre eller om du tar ut hel allmän ålderspension (förtida uttag av hel inkomstpension/tilläggspension och hel premiepension) under hela året. Är du anställd betalar din arbetsgivare särskild löneskatt med …

Läs mer

Publicerat 11 april 2019

Höjt tak för rutavdrag

Rutavdrag Rutavdraget, som är en skattereduktion, får utnyttjas för följande arbeten: Enklare städarbete eller annat rengöringsarbete samt flyttstädning som utförs i bostaden. Vård av kläder och hemtextilier när vården utförs i bostaden. Snöskottning som utförs i nära anslutning till bostaden. Häck- och gräsklippning, krattning och ogräsrensning samt beskärning och …

Läs mer

Publicerat 10 april 2019

Sänkt moms på digitala böcker och tidningar

Moms på trycksaker Idag är momsen sex procent på trycksaker under förutsättning att de inte helt eller huvudsakligen är ägnade åt reklam. Den lägre momsen gäller följande varor: böcker, broschyrer, häften och liknande alster, även i form av enstaka blad, tidningar och tidskrifter, bilderböcker, ritböcker och målarböcker för barn, musiknoter kartor och atlaser, väggkartor …

Läs mer

Gå till startsidan